Nachricht vom 10.05.2021 
Lage, Ausstattung und Co. Diese Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie
Der Wert einer Immobilie ist immer dann spannend zu kennen, wenn es um Erwerb, Verkauf, Erbschaft oder Versteigerung einer Immobilie geht. Entscheidende Faktoren mit Blick auf die Immobilienbewertung sind die Lage, der Zustand und die Ausstattung der Immobilie. Was sich dahinter verbirgt und ob bzw. ab wann sich eine Wohnung als Kapitalanlage rechnen kann, zeigt der folgende Beitrag.
Wertsteigernde Faktoren von Immobilien: Lage, Zustand und Ausstattung
Immobilienprofis, die beispielsweise damit beauftragt wurden, den Wert einer Immobilie zu bestimmen, richten den Blick zunächst auf die Lage der Immobilie – und zwar sowohl auf die Makro- als auch auf die Mikrolage.
Die Makrolage ist das große Ganze, das langfristig ins Gewicht fällt. Dahinter verbergen sich die Region, in der die Immobilie liegt, sowie die wirtschaftlichen, politischen und soziodemografischen Rahmenbedingungen ebendort. Die Mikrolage ist hingegen der entscheidende Faktor, wenn die Immobilie zu einem bestimmten Zweck gekauft werden soll. Wer in jungen Jahren eine Immobilie kauft, um diese später selbst zu bewohnen, wird auf die Infrastruktur achten, wie etwa auf die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, auf medizinische Angebote, auf Betreuungs- und Bildungseinrichtungen sowie auf Freizeitangebote. Das sind Faktoren, die sich bei der Vermietung einer Immobilie im Mietpreis zeigen und die auch bei Bauwilligen in Neubaugebieten, wie beispielsweise in Rellensiefen, entscheidenden Einfluss haben. Im Baugebiet Rottbitze wurden die Grundstückseigner sogar mit ins Boot geholt, als es um den Straßenverlauf ging.
Ferner sind Zustand und Ausstattung der Immobilie entscheidende Faktoren, die nicht nur den Kaufpreis bestimmen, sondern auch darüber entscheiden, ob Investitionen kurzfristig nötig sind oder wie hoch der mögliche Mietpreis sein könnte.
- Bezüglich des Zustands der Immobilie sind das Alter, der Erhaltungszustand, der Energiezustand und der Modernisierungsgrad der Immobilie entscheidend. Entscheidenden Einfluss auf die Kaufsumme, das Investitionsvolumen nach dem Kauf und die möglicherweise zu erreichenden Mietpreise hat damit die Historie der Immobilie. Dabei ist gerade bei älteren Immobilien auch entscheidend, ob regelmäßig fachgerechte Sanierungen durchgeführt wurden.
- Der Blick auf die Ausstattung beginnt bei der Wohnfläche, reicht über die Raumaufteilung und die Nutzbarkeit des Dachgeschosses und berücksichtigt darüber hinaus den Zustand von Heizungs- und Sanitäranlagen. Auch spezielle Ausstattungsmerkmale, wie etwa ein Wintergarten, Terrasse, Balkon und Dachgarten sowie Bidet oder Whirlpool, spielen in puncto Wertermittlung eine wichtige Rolle.
Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie entscheiden darüber, ob die Immobilie als Kaufobjekt infrage kommt. Und auch der Wert der Immobilie hängt von den genannten Parametern ab.
Eine Immobilie als Kapitalanlage – lohnt sich das?
Wie bei jeder Investment-Entscheidung gilt es diverse Faktoren zu berücksichtigen – ein pauschales „Ja“ oder „Nein“ gibt es nicht. Was all jenen aktuell in die Karten spielt, die mit einer Immobilie als Kapitalanlage liebäugeln, ist das aktuelle Zinsniveau. In der Niedrigzinsphase, die es seit geraumer Zeit gibt, gibt es kaum Zinsen für gespartes Geld. Und während immer noch viele Deutsche Investitionen in Aktien scheuen, wird das Investment in eine Immobilie immer attraktiver. Blauäugig in die Kapitalanlage zu schliddern, wäre dennoch verkehrt. Stattdessen lohnt ein Blick auf eine Beispielrechnung zur Wohnung als Kapitalanlage auf den Seiten von Meine Renditeimmobilie.
Diese Schritte sind auf dem Weg zur Immobilie als Kapitalanlage zu gehen:
1. Immobilie finden. Finanzierung wählen. Welche Immobilie die „Passende“ ist, hängt von den individuellen Zielen ab. Wer lediglich eine Immobilie sucht, um Kapital anzulegen, dem ist zu einer guten Immobilie zu raten, in die zunächst kein Geld für Sanierungen oder Renovierungen gesteckt werden muss. Wer ein renovierungsbedürftiges Modell erwirbt, muss die Kosten, die zu investieren sind, mit in die Kalkulation aufnehmen. Als Faustregel gilt, dass die Kaufnebenkosten im besten Fall durch Eigenkapital gedeckt sind.
2. Cashflow berechnen. Was sehr betriebswirtschaftlich klingt, ist genau genommen eine einfache Rechnung, bei der die Ausgaben von den Einnahmen abgezogen werden. Tilgung und Zinsen sind die Ausgaben. Zudem muss ein Betrag X einer speziellen Rücklage zugeführt werden, um für etwaige Instandhaltungsmaßnahmen gewappnet zu sein. Liegen die Einnahmen über diesen Kostenfaktoren, wird bereits ein Plus erwirtschaftet, während die Immobilie noch abbezahlt wird. Vom erzielten Überschuss wird die Steuer abgezogen und es ergibt sich der sogenannte Cashflow der Immobilie.
Dieser rechnerische Kennwert, der angeben soll, ob sich das Investment in eine Immobilie lohnt, wird als Bruttomietrendite bezeichnet. Die Division aus der jährlichen Nettokaltmiete und dem Kaufpreis multipliziert mal 100 ergibt diese Bruttomietrendite. Ab etwa vier bis fünf Prozent ist die Rede von einem Cashflow, der leicht positiv ist. Das heißt auch: Um satte Renditen einfahren zu können, müssen die Mieteinnahmen hoch und der Kaufpreis möglichst gering sein. Das verschiebt das Zahlenverhältnis zugunsten der Bruttomietrendite. (prm)
Agentur Autorin:
Friederike Hansen
