Pressemitteilung vom 02.01.2023 
2023: Auf Haus- und Wohnungseigentümer kommen Änderungen zu
Für Wohnungseigentümer, Vermieter und Bauherren werden sich in diesem Jahr einige Änderungen ergeben. Der Immobilienverband Deutschland IVD | Die Immobilienunternehmer hat die wichtigsten Neuerungen und daraus resultierende Forderungen zusammengestellt.
Region. Ab 1. Januar 2023 sind die aus dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) resultierenden CO2-Kosten bei Wohngebäuden nicht mehr allein vom Mieter zu tragen, sondern auch vom Vermieter. Die Aufteilung erfolgt in Abhängigkeit des CO2-Ausstoßes pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr. Bei Gebäuden mit einer besonders schlechten Energiebilanz übernehmen die Vermieter 95 Prozent und die Mieter fünf Prozent der CO2-Kosten, bei besonders energetisch effizienten Gebäuden (vergleichbar Standard EH55) übernehmen die Mieter 100 Prozent der CO2-Kosten. Die energetische Klassifizierung des Gebäudes und damit der Aufteilungsschlüssel werden anhand der Heizkostenabrechnung ermittelt. Carolin Hegenbarth, Bundesgeschäftsführerin des IVD, kommentiert die neue Regelung: "In Zeiten explodierender Energiepreise ist die staatlich verordnete Verteuerung der Energie durch die CO2-Umlage extrem kontraproduktiv, selbst wenn die nächste Erhöhungsrunde des CO2-Preises ausgesetzt wird. Damit wird auch die mit der Aufteilung der Kosten auf Mieter und Vermieter ursprünglich bezweckte Lenkungswirkung komplett verfehlt".
Gaspreisbremse
Über die Gaspreisbremse haben wir zum Jahreswechsel bereits hier berichtet. Zwischen dem 1. März 2023 und dem 30. April 2024 gilt ein Preisdeckel für Gas und Fernwärme, eine Rückwirkung zum 1. Januar 2023 werde angestrebt. Der Preisdeckel bezieht sich auf 80 Prozent des prognostizierten Jahresverbrauchs, der für die Ermittlung des Abschlages für September 2022 zugrunde gelegt wurde. Der gedeckelte Preis für Gas beträgt 12 Cent (brutto) pro Kilowattstunde, für Fernwärme 9,5 Cent (brutto). Verbräuche darüber hinaus werden zu den Preisen der geltenden Lieferverträge berechnet. Bei zentral geheizten Wohngebäuden erfolgt die Verrechnung des Rabatts an die einzelnen Mieter auf die einzelnen Wohnungen nach den bisher verwendeten Verteilungsschlüsseln.
Hydraulischer Abgleich bei Gaszentralheizungen
Bis zum 30. September 2023 muss bei Gaszentralheizungssystemen ein hydraulischer Abgleich bei Nichtwohngebäuden mit einer Fläche von mehr als 1.000 Quadratmeter Heizfläche und bei Wohngebäuden mit mindestens zehn Wohneinheiten erfolgen. Bei Wohngebäuden mit mindestens sechs Wohnungen muss der hydraulische Abgleich bis zum 15. September 2024 erfolgen.
Besteuerung von Photovoltaikanlagen
Die Besteuerung von kleinen Photovoltaikanlagen mit einer Maximalleistung von 30 Kilowatt wird vereinfacht. Damit sind die Einnahmen aus dem Betrieb der Photovoltaikanlagen auf Einfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien künftig steuerfrei. Das soll bereits ab dem Veranlagungszeitraum 2022 gelten. "Die Ertragssteuerbefreiung für kleinere Photovoltaikanlagen ist ein überfälliger Schritt, um die klimafreundliche, dezentrale Herstellung von Strom zu forcieren. Es gibt aber weiterhin steuerliche Hindernisse, die der Erzeugung von Strom durch Photovoltaikanlagen entgegenstehen. Das betrifft insbesondere die Konstellationen, in denen der produzierte Strom den Mietern zugutekommen soll. Die Hürden gilt es, zügig abzubauen“, sagt Hegenbarth.
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Zertifizierter WEG-Verwalter
Wohnungseigentümer können ab dem 1. Dezember 2023 (ursprünglich ab dem 1. Dezember 2022) als Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Der Verwalter hat dann einen Sachkundenachweis vorzulegen oder zu belegen, dass er durch entsprechende Ausbildung und Qualifizierung einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt ist. Verwalter, die am 1. Dezember 2020 bereits bestellt waren, gelten weiterhin bis zum 1. Juni 2024 gegenüber der betreffenden Eigentümergemeinschaft als zertifiziert.
Erhöhung des linearen AfA-Satzes
Der lineare AfA-Satz zur Abschreibung von Wohngebäuden wird zum 1. Januar 2023 von zwei auf drei Prozent angehoben. "Mit der Erhöhung der linearen Abschreibung von Wohngebäuden ist ein richtiger erster Schritt getan, um den Wohnungsbau in der angespannten wirtschaftlichen Lage nicht zusätzlich auszubremsen. Deshalb ist es auch so wichtig, dass der höhere AfA-Satz vorgezogen wurde und bereits für Wohngebäude gilt, die nach dem 1. Januar 2023 fertiggestellt werden“, sagt Hegenbarth. Ursprünglich sollte das erst für Gebäude gelten, die nach dem 30. Juni 2023 fertiggestellt werden.
Höherer energetischer Neubaustandard
Am 1. Januar 2023 tritt zudem das Gebäudeenergiegesetz (GEG 2023) in Kraft, mit dem zukünftig höhere energetische Anforderungen an den Neubau gestellt werden. Somit müssen alle Neubauten den EH55-Standard statt des bisher geltenden Standards EH75 erfüllen. Gleichzeitig wird die Anrechnung von am Gebäude erzeugtem Strom aus erneuerbaren Energien auf den Primärenergiebedarf deutlich vereinfacht. In Kürze sei mit einer weiteren Novellierung des GEG zu rechnen. Hiermit soll das sogenannte 65 Prozent-Ziel umgesetzt werden, wonach ab 2024 möglichst jede neu eingebaute Heizungsanlage mit mindestens 65 Prozent erneuerbare Energie betrieben werden muss.
Mehrbelastung beim Vererben und Verschenken
Die Erbschaft von Immobilien wird ab 2023 teurer. Das ergibt sich aus dem Jahressteuergesetz 2022, in dem die Bemessungsgrundlagen für Erben von Grundstücken geändert wurden. Die Neubewertung der Bemessungsgrundlagen bei Erbschaften werde in vielen Fällen zu einer erheblichen Erhöhung der Steuer führen.
Abgabefrist für Grundsteuerfeststellungserklärung
Die Abgabefrist für die digitale Grundsteuerfeststellungserklärung durch alle Immobilieneigentümer endet am 31. Januar 2023. (PM)
